從去年到現在，中國各大城市商品房價格不但沒有明顯回落，相反地，在一些大型城市，商品房價格上漲高達10%到15%，降低房地產價格的宏觀調控目標似乎沒有實現
由于中國行政管理體制所限，在宏觀調控過程中，中央各職能部門并沒有很好地發(fā)揮協調作用
由于政出多門，地方政府在執(zhí)行中央各部門宏觀調控措施的時候，就會各取所需，這就使得中央的宏觀調控政策最終變成了一紙空文
中國的房地產宏觀調控持續(xù)3年，效果怎樣，需要認真盤點。
六方面檢驗房改效果
首先，從價格指標來看，降低主要城市商品住宅價格的調控目的是否達到？從去年到現在，中國各大城市商品房價格不但沒有明顯回落，相反地，在一些大型城市，商品房價格上漲高達10%到15%，降低房地產價格的宏觀調控目標似乎沒有實現。
其次，從總量來看，中國各大中城市房地產仍然是帶動經濟增長的支柱性產業(yè)。房地產發(fā)展勢頭雖然有所遏制，但是，房地產創(chuàng)造的GDP占主要城市GDP總量的比例仍然偏高。
第三，從居民的住房需求來看，隨著越來越多的大中專畢業(yè)生走出校門參加工作，城市商品房供需矛盾進一步突出，年輕人買不起房的現象仍然十分嚴重。有些剛剛參加工作的年輕人在支付首期住房按揭貸款之后，已經背上了沉重的債務包袱，“房奴”已經引起了全社會的廣泛注意。
第四，從房地產供求方面來看，由于各地出臺了一系列落實中央宏觀調控政策的具體措施，高檔商品房住宅供給逐漸減少，但是低檔商品房供給并沒有增加，投資者觀望的現象十分普遍。
第五，從金融角度來看，由于中央政府采取了嚴格的房地產信貸措施，各商業(yè)金融機構逐步緊縮銀根，加強了對房地產行業(yè)貸款控制。但是，由于商業(yè)銀行已經深深地陷入到房地產金融陷阱之中，無論是面對“銷售融資貸款”，還是“購買融資貸款”，商業(yè)銀行都難以自拔。
第六，從各級地方政府來看，雖然為了配合中央政府的宏觀調控政策，出臺了一系列調整房地產市場的措施，但是，從利益分配的角度來觀察，地方政府積極性并不高，在涉及到房地產領域稅收問題上，地方政府難以長期壓制利益沖動，它們會以各種方式規(guī)避中央政府的政策。
解析“雨過地皮濕”現象
在房地產宏觀調控領域，中央政府雷厲風行，但為什么會出現“雨過地皮濕”的現象呢？
這是因為，中國房地產宏觀調控政策沒有形成合力，在有些領域甚至出現了自相矛盾的現象。
首先，中國房地產宏觀調控沒有從根本上解決局部利益與整體利益的關系問題。
房地產領域的稅收是地方政府稅收的主要來源。自從實行了“分稅制”以后，地方政府掌握的稅源十分有限。利用房地產市場增加地方稅收，是各級地方政府不得已而采取的措施。中央政府的宏觀調控政策不但沒有考慮到地方政府的利益需求，反而試圖通過重新劃分中央政府與地方政府之間的土地收益分成、提高中央政府在房地產領域的稅收比例，遏制地方政府發(fā)展房地產市場的沖動，這樣的宏觀調控政策不可能取得成效。只有正視地方政府的利益需求，在減少房地產領域地方政府各項稅收的同時，千方百計地為地方政府尋找其他合理的稅收源泉，如若不然，地方政府仍然會對中央的宏觀調控政策陽奉陰違，中央的房地產宏觀調控政策肯定無法落到實處。
所以，理順中央政府與地方政府之間的財產分配關系，是發(fā)揮房地產市場宏觀調控各項措施作用的關鍵所在。如果沒有解決地方政府的財產權問題，那么，即使減少了地方政府在房地產領域獲取利益的途徑，地方政府仍然會通過其他的方式，尋找新的稅收源泉。
其次，中國房地產宏觀調控沒有從根本上解決眼前利益與長遠發(fā)展的關系問題。地方政府的利益沖動依然缺乏有效的監(jiān)督、制約機制，各地發(fā)展規(guī)劃不能做到兼顧眼前和長遠利益。各級政府為了早出政績、多出政績而拼命發(fā)展房地產業(yè)。
解決這個問題的根本辦法，不是由中央政府一刀切，下達房地產宏觀調控的指標，或者制定具體的宏觀調控標準，而是建立依法監(jiān)督制約的機制，監(jiān)督政府制定科學的城市房地產發(fā)展規(guī)劃，嚴格按照當地居民的實際需求，合理地發(fā)展房地產業(yè)。
再次，中國房地產宏觀調控沒有從根本上解決不同調控手段之間的關系問題。房地產調控需要依靠土地供應、財政稅收、金融信貸等手段綜合性地發(fā)揮作用。但由于我國行政管理體制所限，在宏觀調控過程中，中央各職能部門并沒有很好地發(fā)揮協調作用。譬如，在土地供應方面，雖然國土資源部出臺了一系列限制房地產土地供應的部門規(guī)章和臨時性的行政文件，但由于中國土地管理法、城市房地產管理法賦予了地方政府部門審批土地的權力，所以國土資源部的這些規(guī)定很難落到實處。不僅如此，建設部為了大力發(fā)展房地產業(yè)，對國土資源部制定的各項控制土地使用的宏觀調控政策并沒有出臺配套的措施。由于政出多門，地方政府在執(zhí)行中央各部門宏觀調控措施的時候，就會各取所需，這就使得中央的宏觀調控政策最終變成了一紙空文。
由于開發(fā)商資金來源日趨多元化，所以，金融監(jiān)管部門出臺的各項宏觀調控措施只能對少數開發(fā)商起到作用，而對絕大多數已經實現原始積累，囤積了大量投機資金的開發(fā)商來說，中央金融監(jiān)管部門出臺的各項措施無關宏旨。
在諸多宏觀調控措施中，財政稅收是一種剛性的宏觀調控措施。但是，至今我國尚未將房地產領域的各項稅收制度整合起來，形成統(tǒng)一的房地產稅，這就使得地方政府可以通過各種優(yōu)惠的措施逃避中央政府稅收監(jiān)管。
總之，由于中國實行的是條塊分割的管理體制，所以中央政府出臺的各項宏觀調控政策不可能產生合力，宏觀調控各項措施互相分解、相互矛盾，最終導致這些政策逐漸失去效用。
實行橫向線性宏觀調控機制
在筆者看來，近些年來中央政府在房地產領域實行的宏觀調控屬于縱向的條塊分割宏觀調控，而要想真正在房地產領域發(fā)揮宏觀調控的作用，必須實行橫向的線性宏觀調控機制。具體而言：
首先，由全國人大制定特別法律，賦予各級人民代表大會對政府城市規(guī)劃方案行使審批權力。換句話說，應當抓緊修改制定中國的城鄉(xiāng)規(guī)劃法，把城市未來發(fā)展的命運完全交給當地居民，并通過人民代表大會制，決定城市未來發(fā)展規(guī)劃，特別是房地產發(fā)展規(guī)劃。地方人民代表大會要真正履行職責，監(jiān)督政府的短期經營城市行為。
其次，建設部應建立全國性的房地產市場，通過在權威刊物公布房地產經營企業(yè)資質等級和信譽狀況，在全國范圍內形成城市房地產開發(fā)投標招標中心，所有的城市房地產開發(fā)項目必須通過投標招標中心公開競價，擇優(yōu)選擇開發(fā)商。
第三，為了防止開發(fā)商通過分包、轉包等形式擾亂房地產開發(fā)市場，國家有關部門應當出臺行政法規(guī)，規(guī)定如果開發(fā)商中標后，采取違法方式轉包或者分包房地產開發(fā)項目，那么，應當在全國范圍內取消其經營資格，吊銷其營業(yè)執(zhí)照。
第四，政府部門應當著手起草房地產稅法，盡快提交全國人大常委會討論通過。通過稅收的方式杜絕房地產領域囤積居奇、炒買炒賣行為。讓那些不合理占有房地產資源的人士為社會作出應有的貢獻。
通俗地說，蓋多少房子、蓋多大的房子、在什么地方蓋房子，由各地根據具體情況，在有監(jiān)督、有約束的基礎上，拿出科學合理的規(guī)劃。誰來蓋房子、怎樣蓋房子，地方政府說了不算，中央政府說了算。購買房屋需要付出多大的代價、在房屋保有期間繳納多少稅收，全國人大常委會說了算。中央政府應當制定透明的、扁平化的、可監(jiān)控的、符合各地老百姓實際需要的宏觀調控政策。只有這樣，中國的房地產領域宏觀調控才能真正收到成效。(來源：《國際金融報》；作者：喬新生)
